Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire que vous louez sur la commune de Bagnères-de-Luchon. La municipalité souhaite vous informer sur les règles applicables à la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires et les possibilités d’exonération.
Le cadre général à Bagnères-de-Luchon
Bien que la taxe d’habitation sur la résidence principale ait été supprimée, elle reste applicable pour les résidences secondaires. Le Code Général des Impôts prévoit qu’un meublé de tourisme est, par nature, considéré comme une résidence secondaire. À Bagnères-de-Luchon, l’exonération facultative liée au classement (ZRR/ZFRR) n’ayant pas été reconduite, par souci d’équité fiscale, tout propriétaire qui conserve la jouissance personnelle de son bien demeure redevable de cette taxe. Pour rappel, les résidences secondaires sont toutes assujetties à la taxe d’habitation.
L’exonération pour « Usage exclusivement professionnel »
Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la taxe d’habitation si vous pouvez démontrer que votre bien est un outil de travail exclusif.
Selon l’article 1407 du Code Général des Impôts et la jurisprudence du Conseil d’État, vous pouvez prétendre à une exonération si vous n’avez aucune possibilité de jouissance personnelle de ce logement.
Comment justifier cet usage professionnel ?
Comment justifier cet usage professionnel ?
Pour ne payer que la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et être déchargé de la Taxe d’Habitation, vous devez apporter la preuve que vous ne pouvez pas occuper le bien. Les services fiscaux exigent généralement :
- Un mandat de gestion exclusif :Un contrat avec une agence stipulant que le propriétaire renonce à toute occupation personnelle et ne peut bloquer aucune période de séjour.
- Un calendrier de location continu :La preuve que le bien est proposé à la location 365 jours par an, sans aucune convenance personnelle.
- L’imposition à la CFE :Présenter votre avis d’imposition à la Cotisation Foncière des Entreprises pour démontrer le caractère commercial du logement.
Justificatifs acceptés
L’exonération peut être accordée si le propriétaire fournit un contrat de gestion immobilière, conclu avec une agence professionnelle.
Ce contrat doit établir que :
- L’agence gère intégralement le logement,
- Elle encaisse les loyers pour le compte du propriétaire,
- Le propriétaire ne peut à aucun moment occuper le logement pour son usage personnel.
Justificatifs non acceptés
Ne permettent pas de bénéficier de l’exonération :
- La location via des plateformes en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, etc.), y compris avec « réservation instantanée » ;
- Les contrats de conciergerie (ménage, remise des clés, gestion des annonces…) ;
- Les attestations sur l’honneur ;
- Les relevés ou historiques de réservations.
À retenir
Pour être recevable, la demande doit reposer sur un engagement juridique, démontrant une impossibilité réelle d’usage personnel du logement.
En cas de doute, il est conseillé de se rapprocher de son centre des finances publiques.
Récapitulatif : Quelles taxes pour quel usage ?
| Votre situation au 1er janvier 2025 | Doit payer la CFE ? | Doit payer la Taxe d’Habitation ? |
| Usage mixte : Vous louez votre résidence secondaire, mais vous y allez parfois | OUI (si CA supérieur à 5 000 €) |
OUI |
| Usage mixte |
NON (si CA inférieur à 5 000 €) (Exonération automatique) |
OUI (Considéré comme résidence secondaire)
|
| Location exclusive : Avec justificatif de non-occupation du bien. | OUI (si CA supérieur 5 000 €) |
NON (Exonération possible avec justificatifs) |
| Location exclusive |
NON (si CA inférieur à 5 000 €) (Exonération automatique) |
NON |
| Logement vide ou en travaux : Pas de meubles au 1er janvier 2025. | NON |
NON (mais attention à la Taxe Logements Vacants) |
Comment effectuer votre demande ?
La mairie n’étant pas décisionnaire en matière de dégrèvement individuel, les propriétaires estimant remplir les conditions d’un usage exclusivement professionnel doivent s’adresser directement à l’administration fiscale :
Contactez dans les meilleurs délais votre centre des impôts.
- Rendez-vous sur votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
- Accédez à votre messagerie sécurisée.
- Déposez une réclamation sous l’objet « Je conteste mon avis de taxe d’habitation » en joignant votre mandat de gestion et vos justificatifs.
Cette note est publiée à titre informatif pour accompagner les hébergeurs de la commune dans leurs démarches administratives.
Idée de courrier
Madame, Monsieur l’Inspecteur,
Je conteste l’avis de taxe d’habitation reçu pour mon meublé de tourisme classé situé à Luchon.
Bien que le logement soit classé …… étoiles, je fonde ma demande sur le fait que ce local est exclusivement destiné à la location saisonnière. Je n’en ai aucune jouissance personnelle et je ne m’en réserve aucune période d’occupation, comme l’atteste le calendrier de location annuel joint. Conformément à la jurisprudence du Conseil d’État (n°468195), un logement dont le propriétaire n’a pas la disposition ne peut être assujetti à la taxe d’habitation. Ce local est par ailleurs déjà soumis à la CFE (SIRET :………).
Je sollicite donc le dégrèvement total de cette taxe.
